Les opérations d'urbanisme

Les pouvoirs publics disposent de plusieurs moyens d'actions en urbanisme qui constituent les opérations d'urbanisme, toutes différents les unes que les autres. Ces opérations d'urbanisme sont des techniques d'aménagements qui font partie des actions pratiques de l'urbanisme opérationnel.
Il faut comprendre par urbanisme opérationnel, l'ensemble des procédés permettant à la puissance publique d'entreprendre à l'intérieur d'un périmètre donné, une transformation de l'espace et du cadre de vie urbain en exécution du projet qu'elle a retenu, selon le calendrier qu'elle a fixé conformément au budget prévisionnel arrêté (y compris les apports fonciers). Ces opérations d'urbanisme sont les suivantes :

> Pour les quartiers existants :
- La Rénovation Urbaine : La rénovation urbaine est de loin, le procédé le plus brutal, le plus coûteux et le plus lourd de conséquences sociales. Ce procédé est une opération qui consiste en l'intervention de la puissance publique pour transformer radicalement un quartier par la démolition de tout le patrimoine bâti et la construction de nouveaux logements en remplacement. Elle paraît simple, c'est-à-dire, raser pour tout recommencer mais, on mesure aujourd'hui qu'on ne peut l'utiliser que de façon exceptionnelle et à bon escient.
- Le Curetage : Le curetage est une rénovation partielle et sélective. Il est moins brutal et plus économique. Il nécessite d'abord des études sérieuses.
- La Réhabilitation : La réhabilitation n'améliore que le cadre bâti et n'intervient que de façon exceptionnelle sur le découpage parcellaire. Elle nécessite une mise en oeuvre judicieuses.
- La Restructuration Urbaine : La restructuration urbaine est le procédé le mieux adapté qui vise le remodelage du tissu urbain. Elle permet de mettre en place les réseaux manquants. Elle conforte un statut foncier précaire et encourage donc l'amélioration des bâtiments. Elle respecte l'adéquation au mode de vie réalisée par l'autoconstruction bien conçue. Elle peut être coûteuse. La mise en oeuvre d'une restructuration urbaine implique la désignation d'un organisme d'opération, le règlement de la situation des habitants ainsi que la perception d'une contribution financière auprès des bénéficiaires. Elle est régie par l'Ordonnance n° 77-615 du 24 août 1977, relative au opérations de restructuration.
- La Restauration Urbaine : La restauration urbaine est un procédé qui consiste en des travaux entrepris par les propriétaires d'immeubles en d'assurer la bonne tenue des sites et ensembles bâtis. C'est une opération qui est initiée par les autorités publiques à travers l'adoption d'un arrêté conjoint de prescription et de détermination des périmètres urbains concernés pris par le Ministre en charge de l'Urbanisme et celui de l'Intérieur, suivi d'arrêté préfectoraux ou municipaux précisant les dates de campagnes d'entretien et la nature des travaux à réaliser. Cependant, l'exécution de ces travaux est le fait des propriétaires des immeubles concernés. La non-exécution desdits travaux constitue une infraction assortie de sanctions civiles et pénales. En principe, les opérations de restauration urbaine doivent être entreprises tous les 5 ans, mais elles sont très peu utilisées. Elle est régie par le décret n° 73-184 du 3 mai 1973.

> Pour les sites vierges (ou tissu nouveau) :
- Le Lotissement : Le lotissement est une opération de création volontaire d'un tissu parcellaire. Il consiste à diviser un terrain en plusieurs parcelles vouées à la construction.
- Le remembrement : Le remembrement est une opération qui consiste à regrouper un ensemble de parcelles voisines excessivement morcelées en un seul domaine et au besoin de le rediviser de façon rationnelle. Cette opération intervient seulement lorsqu'un lotissement est mal conçu et doit être amélioré ou réorienté.
NB : le lotissement et le remembrement concernent (suivant le sens strict de ces mots) le seul découpage parcellaire. Ces opérations ne peuvent en aucun cas être conçus et réalisés avec précipitation.
- La Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) : Une zone d'aménagement concerté est l'espace inclus dans le périmètre à l'intérieur duquel une puissance publique ou collectivité locale ou un établissement public y ayant vocation, décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains (écoles, espaces verts, voiries, etc.) notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement public à acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Il existe 2 sortes de ZAC :
• les ZAC "publiques" dont la réalisation est effectuée directement par la personne publique qui en a pris l'initiative (ZAC en régie pour les communes) ou faisant l'objet d'une concession à un organisme aménageur ou à un établissement public d'aménagement habilité. Dans ce cas, la collectivité conserve la responsabilité financière de l'opération et en couvre le déficit.
• les ZAC "privées" faisant l'objet d'une convention entre la collectivité publique (ou l'établissement public) qui prend l'initiative de la ZAC et l'aménageur qui se charge de la réalisation de cette ZAC.
Ces ZAC permettent à la collectivité de négocier avec un aménageur le droit d'urbaniser une zone en échange de la prise en charge par celui-ci d'une partie du coût de l'équipement de cette zone. Pour cela, la ZAC implique une bonne définition préalable des équipements à mettre en oeuvre.